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近日，多個網站出現名為“河北遵化坤桐醫(yī)院”的招聘啟事，“副院長月薪2萬－4萬元,主任醫(yī)師年薪10萬－20萬元，體檢中心總檢醫(yī)師月薪1萬－1.5萬元”。

這一薪資，在同城同等級別中很高。而坤桐醫(yī)院僅是民營二級綜合醫(yī)院的規(guī)模。“這本是一個酒店項目，2017年10月8日封頂后，決定轉型做醫(yī)康養(yǎng)結合的項目?！弊窕ね┽t(yī)院有限公司的負責人李東坡說。

計劃總投資7.6億元，坤桐醫(yī)院原定于2019年底正式投入運營。然而，4月9日，《財經》記者站在該醫(yī)院緊閉的大門外，看到外墻貼著的一張公示顯示：這是遵化賓館酒店的一期工程。

“做醫(yī)院太復雜，需要找專業(yè)的人來做。”李東坡定下的開業(yè)目標，因沒職工、沒設備，醫(yī)療機構執(zhí)業(yè)許可證也未開始申請，甚至醫(yī)療機構所需的裝修都難以按期完成，不得不將開業(yè)時間延后半年。他想，可能還會繼續(xù)延后。

“老本行”是建筑工程的李東坡，大步邁向醫(yī)院的跨界創(chuàng)業(yè)，是中國工程建筑、房地產企業(yè)在產業(yè)疲態(tài)已露時，紛紛轉型做醫(yī)療、開醫(yī)院的一個縮影。

《財經》記者根據公開資料不完全統(tǒng)計，在中國數得上名的前100家房地產公司中，有27家布局醫(yī)養(yǎng)，大手筆投資可見恒大健康（00708.HK）、泰禾集團 （000732.SZ）、萬達集團的身影。

新闖入者擁有充足的資本，經年的項目運作經驗、市場拓展能力，可這股力量“開弓”并不強勁，“從醫(yī)”之路磕磕絆絆。他們轉型的初衷與碰到的問題，與李東坡或多或少相似，只不過數量級是同比成倍放大。

專業(yè)性高、政策性強，向來是醫(yī)療行業(yè)的兩大“高墻”，即便現在政府鼓勵社會資本辦醫(yī)，政策口子已開，這兩堵高墻還是難越。前方，還有醫(yī)學專業(yè)的限制等待這些初入者。最終能否打破輿論“假做醫(yī)療實為圈地”的質疑，正在艱難轉型的房地產商們還需更加努力。

轉做醫(yī)院是偶然，但這步棋，李東坡下得很謹慎。

25年前，從軍隊退伍回到家鄉(xiāng)遵化，李東坡靠擺地攤糊口，之后隨友進入建筑行業(yè)。現在他是唐山東發(fā)建筑安裝工程有限公司（下稱“東發(fā)建筑”）的法人代表，由他控股的遵化坤桐健康管理有限公司（下稱“坤桐健康”），是坤桐醫(yī)院的全資控股母公司。

“我一直在思考企業(yè)應該走專業(yè)化還是多元化，未來或許有答案。”李東坡對《財經》記者說，在東發(fā)建筑承接了一位朋友的遵化賓館升級改造項目后，“我們探討后，認為高檔酒店需求在遵化有限，決定轉型做醫(yī)康養(yǎng)結合的項目”。

李東坡的妻子是一名牙科大夫，曾開過一家牙科診所，“開辦醫(yī)院算是一個夢想”。即便如此，在真正進入兩三年后，他才發(fā)現醫(yī)療行業(yè)門檻有多高，多么的不易為。

2017年9月，注冊資本為1億元的坤桐健康成立,一年多后，坤桐醫(yī)院拿到了民營營利性醫(yī)院的執(zhí)照。政府在鼓勵社會資本辦醫(yī)與“放管服”，省去了醫(yī)院執(zhí)照辦理的前置手續(xù)。

可這也沒給李東坡多少信心，最重要的醫(yī)療機構執(zhí)業(yè)許可證看起來遙遙無期。按規(guī)定，申請醫(yī)療機構執(zhí)業(yè)許可證，需要滿足批準書，還有適合的名稱、組織機構和場所、經費、設施、設備和專業(yè)技術人員、規(guī)章制度等六項基本條件。此外，還有醫(yī)療機構執(zhí)業(yè)登記的主要事項：所有制形式、診療科目與床位等。

李東坡的坤桐醫(yī)院，對這些要求幾乎無一完備。坤桐醫(yī)院什么時候能開業(yè)？當地衛(wèi)生部門也說不清楚。

“要看工程的進度、許可證辦理的情況?！弊窕行l(wèi)計局副局長周永超接受《財經》記者采訪時說，“現在還處于籌備階段，要等人員、設施設備、建筑布局、環(huán)保等都達到標準要求后才能申請。”坤桐醫(yī)院也是當地政府的一個面向國際的招商引資項目。

在李東坡看來，流程性事務不在話下，可以按部就班完成。比如，在決定將酒店項目改為醫(yī)療項目后，很快就完成了環(huán)境影響評價。

但整個項目卡在最關鍵的開端階段：如何運營這家新醫(yī)院？

在建筑行業(yè)從業(yè)20多年，李東坡積累了不少生意經，他認為這些經驗平移到醫(yī)療行業(yè)同樣適用。招攬專業(yè)人才，除了發(fā)招聘啟事“試試看”，他還打算從軍隊醫(yī)院吸引老醫(yī)生，與醫(yī)生集團合作，甚至想要收編遵化市的民營醫(yī)院醫(yī)生。李東坡有多個打算，但都舉棋未定。他頻頻與醫(yī)療集團、醫(yī)院管理公司、律師等各方商談合作。李東坡坦言，有的只是為“取經”。

在北京中醫(yī)藥大學醫(yī)藥衛(wèi)生法副教授鄧勇看來，絕大多數轉型、跨界做醫(yī)療的地產、建筑公司，對醫(yī)院運營一知半解，“他們只懂得撒錢，大多不知道該具體怎么辦醫(yī)院”。

現在李東坡似乎在做兩手打算。他想實現辦醫(yī)院的夢想。他清楚遵化市的醫(yī)療市場特點：患者流動性強?！拔覀兿Ｍㄟ^改善環(huán)境、差異化經營，能（從公立醫(yī)院）留下一部分患者。”同時，距離北京只有100多公里的遵化，未來中高端養(yǎng)老市場可觀。

他也在為被并購做著準備。在接觸過中信醫(yī)療集團等大公司后，李東坡開始在醫(yī)院資產上有意為之：自持坤桐醫(yī)院所處的商用土地，并建成營利性醫(yī)院?！盀橐院蟮暮献魈崆安季?，省得人家想并購的時候，自己不合格：資產與醫(yī)院的條件，得滿足收購方的條件。”李東坡告訴《財經》記者。

“房產企業(yè)想要開醫(yī)院時，宛如暴風驟雨，可是真正要項目落地時，往往變成了和風細雨?！币晃会t(yī)療投資界人士說。錢能砸出項目，卻不能夯實一所真正的醫(yī)院。

鄧勇主持了一個關于社會資本辦醫(yī)的國家社科基金課題，研究發(fā)現：2017年中國地產行業(yè)在健康產業(yè)的投資已高達3000多億元。

2019年1月，萬達集團董事長王健林在年會上宣布：萬達正式進軍健康產業(yè)。早在三年前，萬達集團便與英國國際醫(yī)療集團（IHG）簽訂合作協議，萬達將總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫(yī)院，由IHG運營管理并使用IHG品牌。IHG 2015年進入中國，在華公司為英慈醫(yī)療。

英慈醫(yī)療中國區(qū)原醫(yī)院業(yè)務總監(jiān)王一帆告訴《財經》記者，“當時簽的主要是青島和成都國際醫(yī)院的項目，青島醫(yī)院項目在萬達建成后，賣給了融創(chuàng)?！蓖顿Y20億元的青島萬達英慈國際醫(yī)院，原計劃是2018年開業(yè)；2017年7月，該項目隨著萬達13個文旅城項目被售給融創(chuàng)。

去年9月，萬達集團又與美國匹茲堡大學醫(yī)學中心（UPMC）簽訂戰(zhàn)略合作協議，將在北京、上海、成都等地合辦五家頂級國際醫(yī)院，王健林在簽約儀式上表示成都醫(yī)院已經獲得批準進入設計。

IHG與UPMC同屬醫(yī)院管理公司。萬達是否更換了國際醫(yī)院管理的合作伙伴？新的五家國際醫(yī)院進展如何？截至記者發(fā)稿，萬達方面表示不予置評。

有行業(yè)內人士對《財經》記者分析，萬科集團已從廣州蕙心醫(yī)院項目中退出。該項目于2016年底開業(yè)，被視為萬科在醫(yī)療產業(yè)上的第一個醫(yī)院項目。蕙心醫(yī)院是廣州萬科公司運營的項目。

廣州萬科相關人士接受《財經》記者采訪時表示：該公司并未從蕙心醫(yī)院項目中退出，“運營良好，預計第三年開始實現盈利”。

與萬達150億元的合作，是英慈醫(yī)療在中國的第一個項目。此后，該公司還與碧桂園（02007.HK）、杭州科誼地產等多家房企簽約。據英慈醫(yī)療內部人士透露：內地的項目都沒落地，與碧桂園的合作還沒有合適的項目。

有的雷聲正酣，也有的打退堂鼓。綠景控股（000502.SZ）從2015年退出房地產業(yè)務，計劃募集超百億元布局婦幼醫(yī)療服務領域，先后與首都醫(yī)科大學附屬北京兒童醫(yī)院、北京市兒科研究所等簽訂合作協議。此后，兩項合作終止。

綠景控股2018年財報顯示，將資金、盈利有較大壓力的早期醫(yī)療項目的全部或部分股權進行剝離，其中包括北京明安、明安康和100%股權，以及南寧明安70%股權，總對價逾2.84億元。本次交易完成后，綠景控股只持有南寧明安30%股權。

在對深交所重組問詢函的回復中，綠景控股否認退出醫(yī)療行業(yè)，解釋稱出售三家醫(yī)療資產是因為“尚處于業(yè)務開拓期或建設期，盈利能力存在較大壓力”，未來“尋找給公司帶來穩(wěn)定現金流、成長性高的、較為成熟的優(yōu)質醫(yī)療資產”。對于醫(yī)療板塊虧損的原因與未來的收購計劃，截至記者發(fā)稿，綠景控股未予回復。

“地產商看到（醫(yī)療）這條路不太理想，撤出來的也越來越多?！蓖跻环嬖V《財經》記者。

打退堂鼓的公司，多少體會到“隔行如隔山”。在投入與產出比方面，醫(yī)療行業(yè)與房地產行業(yè)截然不同：醫(yī)療是長期投入、回報周期長；地產講究的是周轉快、高利潤。“地產商投入一個億，按照他們的慣有邏輯，希望有20倍的回報；即便認識到醫(yī)療回報低一些，也希望有兩三倍的回報。”王一帆分析，醫(yī)療行業(yè)至少需要三年，才有希望實現現金流持平，“兩個行業(yè)的期望值差別很大”。

鄧勇觀察到，民營資本大金額投資醫(yī)院，一般五年內很難回本、實現盈利，“民營資本很難耗得起，30億元以上的投資，連國家隊都耗不起”。

2018年5月，泰禾集團董事長黃其森宣布準備連續(xù)五年每年投入100億元，加上運營成本，要投入800億－1000億元到醫(yī)療領域，并表示“做好了十年八年不賺錢的準備”。

“現在地產全行業(yè)做醫(yī)療，還處于試水階段，貿然一下子投這么多，未必理性?！鄙鲜鲠t(yī)療投資界人士分析，泰禾這種壯士斷腕的風格值得肯定，“關鍵要看項目的遴選、落地后的管理”。

一位創(chuàng)投資本創(chuàng)始合伙人告訴《財經》記者，他的一個朋友上世紀90年代從房地產行業(yè)轉型做口腔連鎖，盡管已經有數十家門店，仍然后悔從房地產行業(yè)轉型，“后來想回也回不去了”。房地產行業(yè)從1998年開啟新一輪建設高峰期，十多年的發(fā)展使其成為國民經濟支柱產業(yè)，也讓從業(yè)者賺得“盆滿缽滿”。

醫(yī)療投資界有一句經典：從來不干雪中送炭的活，只做錦上添花的事?！霸卺t(yī)療領域，新建項目基本是退不出來的，除非整體打包出讓，但是能接盤的人少?！编囉抡f。

王一帆半年前從英慈醫(yī)療離職，重回實體醫(yī)療。他對在中國采用管理輸出的模式做醫(yī)院，不樂觀。醫(yī)院的運營管理，是地產商投資醫(yī)療最大的短板，地產商多尋求與醫(yī)院管理公司合作來解決，但一旦醫(yī)院的產權與管理權分離時，管理便會到處受到掣肘。

地產商負責醫(yī)院建設，醫(yī)院管理交給專業(yè)公司，后者收取管理費。這看似清晰的所有權與經營權分離，當涉及到費用時，管理就會受限制，比如每年的預算定多少，就很難處理。“雖然合同已經將責權界定清楚，但實際操作起來很難?！蓖跻环f。

不僅如此，受委托的醫(yī)院管理公司，很容易把自己做成一塊“鋪路石”?！白龅貌缓?，會被質疑能力不行；做得好了，又很容易被踢掉?！蓖跻环f，“大地產做醫(yī)療也會這樣做?！?/span>

除了委托管理，不少地產公司自己成立醫(yī)療管理公司，挖來三甲醫(yī)院管理者來坐鎮(zhèn)，為此能開出300萬到500萬元的年薪，但這些已有點職業(yè)經理人味道的管理者,多來自全政策化加半市場化的公立醫(yī)院。初來乍到這些完全市場化的民營機構，管理理念的大相徑庭讓雙方都難以適應。

有的三甲醫(yī)院院長、副院長，到了民營醫(yī)院，還端著公立機構做院長的架子；可投資方覺得是：“我高薪聘請你來，怎么管理醫(yī)院得聽我的”。

李東坡的坤桐醫(yī)院，也面臨聘請還是自己培養(yǎng)專業(yè)管理團隊的選擇題。此前已經在跟北京的公司談，在醫(yī)院將來利益分配上正在磋商。但他骨子里不相信“空降兵”，“醫(yī)療的可復制性特別小，不同地域醫(yī)療資源、人口、發(fā)病率不一樣，理念也有差異；如果管理團隊理念太先進、成本太高，也很難合得來”。

與國際上著名的醫(yī)療集團、管理公司合作，是頭部房地產公司投資醫(yī)療的熱衷之舉。但理念的協同仍是關鍵。

王健林在與UMPC簽約儀式上演講時表示，“萬達集團一個最大的特點就是執(zhí)行力強、速度比較快，所以希望美國的朋友能夠有一個好的心理準備跟我們合作。一個醫(yī)院建個五年八年的那就太慢了?！?/span>

最近，美國西達賽奈醫(yī)療中心副總裁Heitham Hassoun在北京參加中美醫(yī)院合作峰會時表示，“希望找到世界觀相類似的合作伙伴，最終才會彼此交換經驗和合作?！?/span>

從那么多國際合作中可以看出，簡單地將國外醫(yī)院的理念照搬到中國是行不通的。IHG亞洲區(qū)首席運營官韓旭曾建議，如何把國外的運營理念、醫(yī)療資源引進中國并進行本地化自我造血，才是地產企業(yè)成功進入醫(yī)療行業(yè)的關鍵。

城郊地帶，是地方政府大力開發(fā)的地點，一系列優(yōu)惠政策隨之而來，尋求同社會資本合作建醫(yī)院。拿地的便利與便宜，可謂地產商進入醫(yī)療的主因。

“在地產商看來：先把地給圈了，這個項目就是我的了，等三五年后市值提升再賣出去?！币幻麡I(yè)內人士告訴《財經》記者，對地產商而言，項目運營的好壞，就另當別論了。有地產商為了盡快進入醫(yī)療行業(yè)，新建的醫(yī)院一般申請為非營利性醫(yī)院，可以享受低稅、醫(yī)保、水電的優(yōu)惠。等“翅膀硬了”，就把醫(yī)院性質改為營利性，變更土地性質，之后可以做商業(yè)地產項目。

這樣運作的前提是，醫(yī)院運營狀況良好，操作時需補足之前的稅費、土地出讓金。鄧勇分析，大的地產公司會這樣做，公司要上市并表的話，則必須這么做，“醫(yī)院營利或非營利性質的改變，目前沒有法律法規(guī)明文禁止，主要看醫(yī)院是否具備變更性質的條件，此外，地方政府和衛(wèi)生等部門領導的膽量和魄力，也起著很重要的作用”。

上述醫(yī)療投資界人士跟不少房企談過項目，清楚另外一個“套路”：第一步，先把項目拿下來，占山為王；然后簽署一家醫(yī)院管理公司做管理；引進器械公司后，前期的錢不給，先墊付資金、按流水給提成；然后再到銀行融資?！搬t(yī)院的運營幾乎無需自己投入真金白銀?！?/strong>