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1、大商圈選址

指的是雖因不同業(yè)態(tài)構(gòu)成對(duì)象的人口不同，但是把大量的人口作為對(duì)象的選址。其主要特點(diǎn)是周邊人口密度很高，且人口集中的地方或位置優(yōu)越，顧客都是從外邊涌入，設(shè)定作為對(duì)象的來店距離也不同，但均以廣范圍的來店顧客作為對(duì)象的選址。通常的來店手段（小轎車、大巴、電車、走路等）是指30分鐘可以到達(dá)的范圍的場(chǎng)合比較多。通常商廈、購(gòu)物中心是這種選址的業(yè)態(tài)。

2、中商圈選址

如果與大商圈進(jìn)行比較，這一方式覆蓋的人口雖然較少，但是也不乏從周邊涌入人口的選址。比如，擁有若干住宅群或村落相對(duì)人流容易集中的位置、且交通比較便利，與廣域商圈相比，設(shè)定來店距離約為后者的二分之一左右（時(shí)間上通常15分鐘左右）。

在郊外等開展的大型HC或購(gòu)物中心（SC）等，不管是哪一個(gè)，把到門店為止的主要進(jìn)出（車）設(shè)定在15-20分鐘左右的開店是很普遍的。在這個(gè)中域商圈選址里，居住相關(guān)或服裝等的商品及服務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象。

在我們國(guó)家，HC（如百安居、紅星美凱龍）或?qū)Ｙu店（如迪卡儂）等都是在這種選址上開店，也有一些藥店的旗艦店選擇這種商圈。

3、小商圈選址

指的是老城區(qū)正面臨街、背靠住宅區(qū)（小區(qū)），對(duì)象商圈的人口密度較高的老城區(qū)，多數(shù)為日常性易耗商品的購(gòu)物，希望既有一定選擇余地又能就近解決的商圈選址。通常來店時(shí)間在10到15分鐘，來店交通多半是自行車、摩托車等。

選擇這類商圈開店的零售業(yè)態(tài)較多的是便利店、小型超市、藥店。

4、窄商圈選址

指的是部分城鎮(zhèn)老街或新城區(qū)，人口密度雖因經(jīng)營(yíng)商品與業(yè)態(tài)不同設(shè)定的數(shù)值目標(biāo)也不同，但都把來店距離作最小范圍的設(shè)定，也稱為狹域商圈選址。通常把主要來店手段（摩托車、自行車、走路）設(shè)定為5至10分鐘的情況比較多。然而，國(guó)內(nèi)連鎖藥店的窄商圈的距離更短，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品類與品種較少，且競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，相對(duì)來店顧客距離更近。

日本零售研究所創(chuàng)始人、原所長(zhǎng)宗像守先生曾提出九格箱體選址理論，即代表人口(或戶數(shù))大小的縱軸可以分為大(多)人口、中人口、小(少)人口3個(gè)區(qū)塊，代表商圈區(qū)域的橫軸也可以分為廣域、中域、窄域3個(gè)區(qū)塊?？v軸和橫軸各分為三個(gè)區(qū)域，組合起來形成九個(gè)區(qū)域。這九格箱體才是布局特性，每個(gè)箱體的特性都不同。（參看圖表1）

在日本超級(jí)藥店中，“對(duì)象商圈人口”和“對(duì)象商圈領(lǐng)域”的標(biāo)準(zhǔn)：（1）對(duì)象商圈人口：→小(少)人口≤8千→中人口≈8千-2萬→大(多)人口≥2萬；（2）對(duì)象商圈領(lǐng)域：→狹域≤1km→中域≈1-3km→廣域≥3km。

不過，考慮到日本超級(jí)藥店經(jīng)營(yíng)品類及品種遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于中國(guó)連鎖藥店，相對(duì)經(jīng)營(yíng)面積也大于后者許多，因而中國(guó)連鎖藥店的對(duì)象商圈的人口與距離建議設(shè)定為：

（1）對(duì)象商圈人口：小(少)人口≤5千→中人口≈5千-1萬→大(多)人口≥1萬；

（2）對(duì)象商圈領(lǐng)域：狹域≤500m→中域≈500m-1.5km→廣域≥1.5km。

在考察選址特征時(shí)，需要查看兩個(gè)軸：一個(gè)是標(biāo)示作為門店潛在顧客群體的縱軸，即藥店所在商圈的目標(biāo)“人口”（也可以是家庭—戶數(shù)）；另一個(gè)是標(biāo)示商圈區(qū)域的橫軸，表示顧客到店所需的時(shí)間與距離。若不從這兩個(gè)經(jīng)緯度確認(rèn)，就不知道真正的地理特性。

九格箱體意味著有9種選址，其特性各不相同。根據(jù)不同的地理特性，開店方法與MD(市場(chǎng)營(yíng)銷)的組合就大不相同。

一般以九格圖示看選址特性的話，越往右下方看就越看出是鄉(xiāng)下選址，若是10km才有1萬人的商圈，其人口密度就非常低，反過來若是1km就有5萬人的商圈，那密度就非常高，越往左上方看就越看出是城市選址。

在此，簡(jiǎn)要介紹一下每個(gè)箱體的特性：

1號(hào)箱體對(duì)應(yīng)的是人口密集、地域狹窄的商圈，這類選址當(dāng)然是最為理想的，但租金成本無疑很高，而且合適開(藥)店的物業(yè)極其難找；

2號(hào)箱體對(duì)應(yīng)的是人口密度一般、地域狹窄的商圈，這類選址也比較理想，租金成本略高，尚有一些合適開(藥)店的物業(yè)，但競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈；

3號(hào)箱體對(duì)應(yīng)的是人口較少、地域狹窄的商圈，租金成本一般或偏低，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平緩，取決于較少人口的購(gòu)買力(客購(gòu)件與客單價(jià))；

4號(hào)箱體對(duì)應(yīng)的是人口較多、地域適中的商圈，即在1至3公里聚集較多人口(如周邊擁有復(fù)數(shù)居民社區(qū))，租金也較高，物業(yè)合適開(藥)店的較多；

5號(hào)箱體對(duì)應(yīng)的是人口、地域均適中的商圈，物業(yè)相對(duì)容易找，租金也一般，競(jìng)爭(zhēng)程度也適中；

6號(hào)箱體對(duì)應(yīng)的是人口較少、地域適中的商圈，物業(yè)易找，租金也偏低，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)也偏緩；

7號(hào)箱體對(duì)應(yīng)的是人口較多、地域廣闊的商圈，適合開藥店的物業(yè)不多，若要開設(shè)必須是超級(jí)旗艦店(商品配置完善/服務(wù)能力超強(qiáng))，一般藥店并不適合，因?yàn)樗谴笊倘Νh(huán)境，多為商廈/購(gòu)物中心目標(biāo)選址地；

8號(hào)箱體對(duì)應(yīng)的是人口適中、地域廣闊的商圈，租金按理也偏低，競(jìng)爭(zhēng)也較少，通常適用專業(yè)業(yè)態(tài)店；

9號(hào)箱體對(duì)應(yīng)的是人口少、地域廣的商圈，盡管物業(yè)租金可能很低，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也較少，但并不適合開設(shè)藥店。

從上述九個(gè)箱體來看,一般適合開店的箱體集中在1到7號(hào)箱體，究竟選擇哪種箱體最根本的依據(jù)在于盈虧平衡點(diǎn)銷售額，下期將做進(jìn)一步的剖析。

1、購(gòu)物特性與商品類型

消費(fèi)者的購(gòu)物特性體現(xiàn)于購(gòu)買頻度與商品壽命（耐用性），而購(gòu)買頻度又與購(gòu)物距離、購(gòu)物時(shí)間相關(guān)。因此，消費(fèi)者對(duì)不同商品類型就會(huì)有不同地域選擇。（參看圖表2）

2、選址與相應(yīng)的購(gòu)物關(guān)系

(1)選址的“流入”與“流出”:作為選址的角度，可關(guān)注候選地區(qū)是（人員）從其他地區(qū)流入多的市場(chǎng)，還是相反向其他地區(qū)流出多的市場(chǎng)，通常需要選擇“流出”而非“流入”，因?yàn)榍罢弑砻髟搮^(qū)域的人們對(duì)目前的購(gòu)物環(huán)境不滿足，所以要往其他地方購(gòu)物（B商圈），而后者（A商圈）恰恰相反，前者競(jìng)爭(zhēng)較平和，而后者則顯激烈。

(2)商圈人口與“通用性MD”、“特殊性MD”:商圈人口越多的地方，就越需要采用“用途功能”、“情緒性”的特殊性MD；反之，人口越少競(jìng)爭(zhēng)也越少的地方，基本上就集中在銷售環(huán)節(jié)上的通用性MD。（注：MD意為商品營(yíng)銷，通用性MD，即指大眾化商品營(yíng)銷，特殊性MD系指小眾化商品營(yíng)銷。）

從上圖表可見，不同箱體選址在商品配置上大不相同：

1號(hào)箱體適宜經(jīng)營(yíng)高購(gòu)買頻度(每月≥3次)特殊性商品，鑒于客流大(日均≥500人)、需求品種較廣，因而應(yīng)打造各種有一定數(shù)量顧客需求的少眾化商品為主的商品結(jié)構(gòu)；

2號(hào)箱體適宜經(jīng)營(yíng)高購(gòu)買頻度以通用性商品為主再加特殊性商品，客流量適中(日均100-500人)，通常應(yīng)經(jīng)營(yíng)大眾化商品為主、少眾化商品為輔的商品結(jié)構(gòu)；

3號(hào)箱體客流量少(日均≤100人),適宜經(jīng)營(yíng)高購(gòu)買頻度通用性商品；

4號(hào)箱體適宜經(jīng)營(yíng)中購(gòu)買頻度(每月1-3次)特殊性商品，鑒于客流量大但來店時(shí)間不短，因而應(yīng)打造以普通購(gòu)買頻度的少眾化商品為主的商品結(jié)構(gòu)；

5號(hào)箱體適宜經(jīng)營(yíng)中購(gòu)買頻度以通用性商品為主再加特殊性商品，鑒于客流量適中，來店時(shí)間與距離也適中，因而應(yīng)打造以普通購(gòu)買頻度以大眾化商品為主少眾化商品為輔的商品結(jié)構(gòu)；

6號(hào)箱體適宜經(jīng)營(yíng)中購(gòu)買頻度通用性商品，鑒于客流量較少且來店時(shí)間距離不短，因而應(yīng)打造普通購(gòu)買頻度的大眾化商品結(jié)構(gòu)；

7號(hào)箱體適宜經(jīng)營(yíng)低購(gòu)買頻度(每月≤1次)特殊性商品，因客流量較大但來店時(shí)間與距離較遠(yuǎn)，應(yīng)打造低購(gòu)買頻度的少眾化商品為主的商品結(jié)構(gòu)；

8號(hào)箱體適宜經(jīng)營(yíng)低購(gòu)買頻度以通用性商品為主再加特殊性商品，鑒于客流量適中、來店時(shí)間與距離較遠(yuǎn)，應(yīng)打造以低購(gòu)買頻度的大眾化商品為主的商品結(jié)構(gòu)；

9號(hào)箱體適宜經(jīng)營(yíng)低購(gòu)買頻度通用性商品，鑒于客流量少、來店時(shí)間與距離又遠(yuǎn)，不得不經(jīng)營(yíng)以低購(gòu)買頻度的大眾化商品為主的商品結(jié)構(gòu)，原則上不適合藥品零售業(yè)態(tài)。